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抵押权的实现相关法律问题浅析

作者:admin 日期:2020-04-13


一、同一财产重复抵押的受偿顺序  
当遇到同一财产向两个以上债权人抵押的,若要实现抵押债权,拍卖、变卖抵押财产所得,应区分以下几种情况:
 1、同一不动产上并存数个抵押权的,其抵押权受偿的顺位是:
(1)先登记的优先于后登记的;
(2)同一天登记(比如一个上午登记,一个下午登记)的,顺位相同,按照债权比例清偿。
  2、同一动产上并存数个抵押权的,其抵押权的顺位是:
(1)登记过的优先于未登记的;
(2)登记过的有两个以上的,先登记的优先于后登记的,同一天登记;
(3)没有登记的有两个以上的,顺位相同,按照债权比例清偿。
  
  【法条链接】《物权法》第一百九十九条:同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:
(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;
(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。


二、抵押的财产被查封,并不影响抵押权的实现
抵押人与抵押权人签订抵押合同,并办理了登记手续,之后,抵押的财产因其他原因,被人民法院查封、扣押。法院的查封、抵押行为并不影响抵押权人抵押权的实现
    
【法条链接】《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定:“已经设定抵押的财产被采取查封,扣押的财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力”。
《民事诉讼法司法解释》第一百五十七条 人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施,但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。


三、破产企业中被抵押的财产,不参与破产财产的分配
《破产法》规定,破产企业的财产已设定抵押的,该抵押财产不属于破产财产,抵押权人对该财产具有优先受偿权,但抵押权人在破产还债案件受理后至破产宣告前请求优先受偿的,应经人民法院准许。
四、流质契约条款不受法律保护
流质契约是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定,债务履行期限届满,抵押权人未受清偿时,抵押财产的所有权转移于抵押权人所有。禁止流质契约,其目的在于保护债务人的利益。债务人负担债务,在多数情况下都是因为一时经济上的困难,往往以经济价值较高的财产抵押担保较小的债权,如果在抵押合同中约定了流质契约条款,将使债务人蒙受较大的损失。

【法条链接】《物权法》第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。


五、同一债权,既设立抵押担保又设定保证担保,抵押权实现的问题
1、约定优先;
2、无约定:
(1)债务人自己提供了抵押财产:债权人先就债务人自己提供的抵押行使权利,提供担保的第三人享有先诉抗辩权。同时若债权人放弃对债务人的抵押权,则提供担保的第三人在债权人丧失优先受偿的范围内免责。
(2)债务人自己没有提供抵押财产:则债权人即可向抵押人要求实现债权,也可以要求保证人实现债权。

【法条链接】《物权法》第一百七十六条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。
   
第一百九十四条第二款:债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。六、地上物抵押,土地使用权未抵押;土地使用权抵押,地上物未抵押,抵押权实现的方法
地上物抵押,土地使用权未抵押;土地使用权抵押,地上物未抵押,都视为“房地一并抵押”俗称“房随地走、地随房走”。
   
 【法条链接】物权法第一百八十二条:以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

  
七、抵押设定后,抵押物出租,或者出租后的抵押物又设定抵押的,抵押权实现的问题
1、不适用买卖不破租赁:先抵押后租赁,抵押权登记的
2、适用买卖不破租赁:
(1)先租赁后抵押;
(2)先抵押后租赁,抵押权未登记的。
   
【法条链接】《物权法》第一百九十条:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。